杏彩官网注册关于物业服务纠纷的20则示范判决对选聘和解聘物业服务人等应由业主共同决定的事项，应当经法定比例的业主同意。业主委员会未经法定比例的业主同意，擅自作出选聘或解聘物业服务人的决定，侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销。

　　生效判决认为，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，业主委员会也未举示证据证明在作出前述两个决定前取得了小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了李某等91人作为业主的合法权益，遂判决撤销小区业主委员会作出的与某物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务合同是否备案、是否经物价部门批准属于行政管理范畴，不影响合同本身的效力。物业服务人已经按照合同约定提供物业服务的，业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业费。

　　生效判决认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。郑某所称该合同未经重庆市渝中区住房和城市建设委员会登记备案，未经物价部门批准，但合同是否备案以及是否经物价部门批准属于行政管理范畴，并不影响前期物业服务合同的效力。郑某未按约向某物业公司支付物业费构成违约，遂判决郑某向某物业公司支付欠付的物业费3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20个月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8个月=3659.04元）。

　　物业服务人与业主委员会签订的物业服务合同虽经人民法院判决无效，但因物业服务人事实上对业主提供了物业服务，与业主形成事实上的物业服务关系，业主仍应向物业服务人交纳物业费。但鉴于物业服务合同已被确认无效，合同约定的收费标准对业主不具有约束力。事实服务物业费标准可根据市场价格、服务质量等综合确定。

　　生效判决认为，物业服务合同虽已被确认为无效，但该物业公司为小区提供物业服务至2019年5月系客观存在的事实，故小区业主仍应当向该物业公司支付物业费。前述物业服务合同被宣告无效后，应当根据市场行情酌情确定肖某、余某应当支付物业费的标准。根据权利义务对等原则，某物业公司主张按照1元/平方米的标准计收物业服务费，相较市场价格、服务质量等实际情况具有合理性，遂判决肖某、余某向某物业公司支付物业费、水电公摊费合计1591.54元。

　　物业服务合同到期后，原物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但转为不定期服务合同。物业服务人可以请求业主按照原物业服务合同约定的物业费标准支付该期间的物业费。

　　生效判决认为，在前期物业服务合同到期后，某物业公司仍继续为小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，张某应当参照前期物业服务合同收费标准向某物业公司支付物业费等费用，且张某对某物业公司主张的欠付费用数额也无异议，遂判决张某向某物业公司支付物业费3465元、水电公摊费234元。

　　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有物业的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。若物业服务人未予公开，业主有权要求物业服务人予以公开。但业主要求公开的内容不能超过法定要求公开的范围，要求公开的方式及公开的期间均应具备合理性。业主请求公开的事项超出法定范围或公开方式不合理的，人民法院不予支持。

　　生效判决认为，业主要求物业服务企业公示的材料内容应当符合法律规定，不能超过法定要求公示的范围，且要求公示的材料起始时间应具有一定的合理性。在前面的物业服务合同均已到期且有新的物业服务合同签订的情况下，曹某要求物业公司公示每一份物业服务合同，明显超出合理范围。而小区业主委员会已出具证明材料证明物业公司已将现在正在履行的物业服务合同和各季度公共收益收支情况在小区内进行了公示。对于曹某要求公示的其他材料，物业公司举示的证据足以证明其已将法律规定的需要公示的材料如公共收益收支情况、物业公司营业执照、基本情况、职责分工、联系方式等已经公示。至于公示方式，不论是长期公示或定期公示，均符合法律规定。对于曹某要求公示小区公共区域绿化部位的养护记录，相关部门的检查合格准许使用文件，楼体外墙、楼顶防水的养护记录以及要求公示原件的诉讼请求，因涉及2004年至2021年期间的材料，时间跨度大，如要求每一份材料都要出示原件，亦不具有合理性。曹某要求公示建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料的诉讼请求，因上述材料不属于法律规定的物业服务企业必须公示的范围，且不属于物业公司的职责范围，该请求缺乏法律依据。综上，遂判决驳回曹某的诉讼请求。

　　物业公共收益属于全体业主共有。业主委托物业服务人管理共有物业产生收益的，双方可以依法约定物业服务人提取一定比例作为成本支出。双方没有约定的，在扣除必要的管理费用后，物业服务人应将收取的物业公共收益予以返还。物业服务人以其他不合理的开支主张抵扣收取的公共收益的，人民法院不予支持。

　　生效判决认为，小区业主委员会向某物业公司出具委托书委托其代收小区车库通道的停车费，双方虽未约定停车费收益分配方式，但在实际履行过程中某物业公司按2000元/月的标准向业主委员会支付停车费收益。该部分收益属全体业主所有，故物业公司应向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间停车费收益62000元。对于除渣费，根据证人证言可以确定主要是针对小区废旧家具，某物业公司作为小区的物业管理者，发现业主扔弃的废旧家具等物品时应当及时制止，避免出现废旧家具物品堆积现象。因长年堆积造成集中清运产生的除渣费，不应由全体业主承担，不能在停车费收益中进行扣除，遂判决支持业主委员会的诉讼请求。

　　物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵及其瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等因素综合考量。物业服务人为业主提供的服务仅有一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可不予支持。

　　生效判决认为，从双方举示的证据来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。某物业公司已对业主提出的一些问题进行了改进。赵某提供的证据能够证明某物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。但基于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。

　　物业费的收取应与物业服务人提供的物业服务内容相当，物业服务人提供的服务存在重大瑕疵的，根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务人提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费。

　　生效判决认为，该物业公司针对案涉车库提供的物业服务主要包括车库内共用道路清洁维护、保安巡查，但王某举示的照片可以证明物业公司针对案涉车库存在清洁不到位、垃圾成堆未能进行及时清运、保安未按照合同约定每日定时进行巡查的情况。物业公司并未按照物业服务合同的约定履行合同义务，存在重大瑕疵。王某作为车库的承租人有权以物业服务企业未履行物业服务合同约定为由请求减少物业费。根据权利义务对等原则，综合物业公司提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费至合同约定的70%。遂判决王某按35元/月/位的标准向物业公司支付2020年1月至2020年8月期间的物业费20160元。

　　物业服务人按照合同约定提供服务的，业主应按照合同约定交纳物业费。业主交纳物业费是基于其接受了物业服务人提供的服务，至于业主房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业费并非同一法律关系。房屋存在质量问题亦非由物业服务人造成，业主可就房屋质量问题另行向建设单位主张权利，但应按照物业服务合同的约定向物业服务人交纳物业费。

　　生效判决认为，某物业公司按照物业服务合同约定提供了物业服务，某房屋租赁公司作为业主应当交纳相应的物业费。某房屋租赁公司并无证据证明某物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，其要求拒交物业费的理由缺乏合同及法律依据。某房屋租赁公司与建设单位某置业公司就房屋存在的质量问题，系另一法律关系，且双方已就该问题进行了协商处理，业主不能以此为由拒交物业费。遂判决某房屋租赁公司向某物业公司支付物业费及公共能耗费合计229036.24元。

　　物业服务人在提供服务过程中若对业主存在侵权行为，业主可以另行就侵权行为向物业服务人主张权利。物业服务人的侵权行为与业主交纳物业费系不同法律关系，物业服务人按照合同约定提供了服务，业主即应按照合同约定交纳物业费。业主以存在侵权为由抗辩物业费交纳的，人民法院不予支持。

　　生效判决认为，物业公司依据物业服务合同为小区提供了物业服务，小区业主应按约定支付物业费。李某以物业公司对建筑垃圾临时堆放区管理不到位致其孩子受伤为由拒交物业费，但其主张的侵权之债不构成对抗物业费交纳的理由，李某可就侵权另案起诉。遂判决李某向物业公司支付拖欠的物业费4866元、水电公摊费740元、二次加压水费368元。

　　物业服务人未履行维修义务，导致业主财产受到损害，业主主张由物业公司承担赔偿责任的，人民法院应予支持。物业服务人赔偿后，可以向直接责任人追偿。

　　生效判决认为，某物业公司作为马某居住小区的物业服务企业，应按照合同履行物业服务义务。现马某所有的房屋因排污管道堵塞被污水倒灌系客观事实，而该物业公司也未举示充分证据证明其尽到了及时清掏化粪池、检查排污管道的合同义务，故该物业公司应对马某的损失承担责任。物业公司认为排污管道堵塞存在其他直接责任人，可在对马某承担赔偿责任后另行主张权利。遂判决物业公司赔偿马某86300元。

　　下水管道堵塞导致污水倒灌至业主室内造成损失的事例常有发生。杏彩官网登录有的是因个别业主将毛巾、生活垃圾甚至装修垃圾等不当丢进下水管道导致堵塞，有的是因油污等长期淤积未及时清理造成堵塞。对于下水管道堵塞造成业主财产损害，能查明直接责任人的，由其承担赔偿责任。物业服务人未按照合同约定和物业服务规范进行清理、修理，发现问题未能及时妥善处置导致业主财产受到损害的，应当由物业服务人进行赔偿。本判决明确了物业服务人的维修义务与财产损害赔偿责任。

　　物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生。未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。物业服务人没有积极协调安装监控，导致不能预防、震慑、查明高空抛物责任人的，应当承担相应的赔偿责任。

　　生效判决认为，高空抛物致人损害，有加害可能的房屋使用人不能证明自己没有侵权的，应当承担补偿责任，故判决40余户业主对李某80%的损失各补偿181元。另，物业公司有采取必要安全措施防止高空抛物、坠物的义务，而安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。物业公司作为案涉小区的管理部门，为履行职责所需，可以自行安装或根据相关法律规定和物业服务合同约定积极协调动用物业资金安装，但案涉物业公司并未自行安装监控设备，也未举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商。因此，法院判决物业公司赔偿李某20%的损失。

　　高空抛物对人民群众的生命、健康和财产构成严重威胁，危害性大，直接责任人应承担民事赔偿责任甚至刑事责任。按照法律规定，高空抛物致人损害，不能查明责任人的，由有加害可能的业主给予补偿。法律明确规定，物业服务企业等建筑物管理人应采取必要的安全保障措施防止高空抛物的发生，否则应承担相应的责任。物业服务人应对高空抛物进行宣传、教育、提示，根据情况设置保护措施。本案生效判决认为，安装监控设备是预防、震慑、查明高空抛物责任人的有效措施，物业服务人应予以积极协调安装，未尽职责的，应承担相应的赔偿责任。本判决进一步明确了物业服务人就高空抛物的安全保障义务。

　　物业服务合同约定空置房按全额收取物业服务费，该约定合法有效。业主主张空置房按照半价交纳物业服务费的，因无合同及法律依据，人民法院不予支持。

　　生效判决认为，2018年12月29日的《物业服务合同》系小区业主委员会与物业公司双方签订并加盖各自印章予以确认，对段某、向某具有法律约束力。该合同中约定了空置房屋物业费全额缴纳，物业公司为涉案小区提供了物业服务，有权依据物业合同的约定要求业主缴纳物业服务费。遂判决段某、向某支付物业公司2019年1月1日至2021年4月30日期间差欠的物业服务费7678元。

　　业主与物业服务人就空置房的物业费标准常发生争议。业主因未入住，认为未能享受到物业服务，要求按照半价收取虽然有一定的情感合理性，但从法律上缺乏依据。空置房物业费半价收取的有关规定已经取消，物业费标准由业主大会与物业服务人进行约定。若合同没有关于空置房物业费半价收取的具体约定的，则应按照合同全额交纳。物业服务主要是对业主的共有物业进行维护、维修、清洁、绿化，并提供安保等服务，物业服务人的成本支出也不因个别业主未入住而减少。故本判决明确业主主张空置房按照半价交纳物业服务费的，因无法律依据，人民法院不予支持。本判决对空置房物业费标准争议作出了明确回应。

　　生效判决认为，已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。房屋的所有权人为业主，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王某等三人虽然与小区建设单位签订了商品房合同并办理备案登记，但是现有证据无法证明建设单位通知了王某等三人接房以及王某等三人怠于接房，更无法证明建设单位已经将案涉房屋交付给王某等三人。另外，案涉房屋尚未登记在王某等三人名下，其亦非案涉房屋登记所有权人。遂判决驳回物业公司的诉讼请求。

　　购买商品房因各种原因未能办理产权转移登记，有的长期不能交房给业主。在此情况下部分物业服务企业仍要求购买人承担物业费。对此，本生效判决明确，购买商品房已经办理产权转移登记，购买人成为业主的，业主有交纳物业费的义务。未办理产权转移登记而开发商将房屋交付买受人的，买受人才有交纳物业费的义务。本判决明确了商品房买卖中物业费负担的分界线。

　　小区规划公共道路、绿地、公共设施等在内的土地使用权按照法律规定归属全体业主。开发商将法律规定属于全体业主的土地使用权单独办理权属证书到其名下的行为侵犯了业主共有权。公共区域地上停车位本质属于业主共有之土地使用权，相关权益归全体业主共有。

　　生效判决认为，房地产公司虽然取得了修建的52幢商品房占地面积以外其他土地的建设用地使用权，但上述土地中包含了案涉小区的公共道路、绿地、公共设施等在内的土地面积，房地产公司对案涉79639.6平方米土地办理《重庆市房地产权证》的行为侵犯了包括宋某在内的小区业主的共有权。案涉车位在某房地产公司与业主签订《商品房买卖合同》时并未约定通过出售、附赠或者出租等方式确定归属，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当属于全体业主共同所有。宋某利用属于业主共有的停车位停放车辆，所支付的停车费应当纳入小区公共收益，公共收益的管理、使用均有明确法律规定，宋某要求返还停车费归个人欠缺法律依据，故判决驳回宋某要求返还停车费的诉讼请求。

　　按照法律规定，建筑规划区内的道路、绿化、公共用房等占用范围内的土地使用权属于全体业主共有。业主对共有土地享有占有、使用、收益的权利，包括地面无产权停车位的收益权。开发商私自将已经出售的商品房红线范围内的公共部分的土地使用权办理权属证书至其名下，损害了业主的共有权，其行为不能对抗业主的权利。相关公共部分的使用、收益权利仍归属全体业主，本判决对业主的共有权利予以充分保护。

　　对于业主共有物业的相对特定部分，在不影响其他业主的情况下通过销售约定等方式确定给相关业主专属使用的，该业主专属使用权利应受到保护。业主擅自在共有墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的，其他业主可以要求恢复原状。

　　生效判决认为，杨某在购房时已经同意其他业主独自使用、维护各自房屋相关的地下室或半地下室。苏某所使用的空间位于其房屋的地下部分，属于其地下室。苏某对案涉空间的内部进行装修使用已经提前获得杨某的同意，且苏某对该地下室内部进行使用并未影响杨某，故对杨某要求苏某对地下室内部恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。外墙属于13幢全体业主共有，苏某在13幢房屋墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的行为破坏了13幢房屋的外墙面，损害了包括杨某在内的其他业主的合法权益，杨某要求苏某恢复原状符合法律规定，法院判决予以支持。

　　新时代人民群众对高品质生活有着不断的追求。别墅、洋房等产品常赠送有花园、地下室、停车位、露台甚至屋顶花园等单独归特定业主使用。开发商通过合同约定将特定部分公开平等地附赠销售，又不影响其他业主的，应当认定合法有效。特定业主合理使用后，其他业主起诉要求恢复原状的，不予支持。破坏业主共有楼栋外墙进行装饰装修，其他业主起诉要求恢复原状的，应予支持。本判决支持了合理的物尽其用原则，对业主共有物业作出了充分保护。

　　全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的损害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。业主大会不同意使用大修基金维修，受损害业主起诉使用大修基金维修共有物业的，人民法院予以支持。

　　生效判决认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。案涉小区A1栋楼顶防水因年久失修出现裂缝、漏水，严重影响顶楼业主居住使用。A1栋楼顶属于该栋的全体业主共有，全体业主有义务对楼顶防水进行修复以排除对顶楼业主的妨害，不得以业主行使自治管理权为由侵犯他人之合法权益，亦不得以放弃权利为由拒绝履行法定义务。即便A1栋全体业主无法形成使用本幢专项维修资金修复顶楼防水的共同决定，参照民法典关于紧急情况下申请使用专项维修资金的规定，可由业委会依法申请使用维修资金。遂判决案涉业委会在判决生效之日起六个月内使用A1栋物业专项维修资金对该栋楼顶防水予以修复。

　　老旧小区出现楼顶开裂、漏水、外墙脱落等，可能给他人造成损害，应由全体业主承担共同修复的责任。房屋大修基金的使用应当按照法律的规定程序经多数业主同意，但业主大会以放弃权利为由不履行维修义务，受损害业主起诉使用大修金的，人民法院予以支持。本判决明确了共有人对共有物业的维修义务，杏彩登录有利于物业的修缮和对当事利的保护。

　　按照法律规定程序召开业主大会，并在有关基层组织的见证、参与下进行的投票与计票结果应当认定真实合法有效。个别业主以投票不真实为由起诉要求撤销业主大会决议，但其不能提供充分证据推翻业主大会合法决议的，人民法院对其诉讼请求不予支持。

　　生效判决认为，本案中业主大会表决结果符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关“双三分之二参与、参与人数及面积双过半”的规定。同时对于统计汇总计票，也符合《业主大会议事规则》第九条第三款关于统计汇总计票要有不少于3名非业主委员会的业主及二分之一以上业主委员会委员参加的规定。案涉小区所在地街道办事处在业主大会表决结果上签章认可，还于2021年12月20日出具情况说明，相关业主大会的召开和表决是在街道办事处和所在社区居委会、派出所指导监督下进行的，开箱计票等工作有社区民警和业主代表监督，未发现存在弄虚作假的情况。生效判决认为，业主大会据此做出的关于选聘物业公司的决议有效，遂驳回陈某、谢某的诉讼请求。

　　由于条件限制，业主大会的召开往往以投票的方式进行。在基层组织、公证机构等第三方见证、参与下收集业主投票、计票的，应认定真实有效。个别业主起诉撤销业主大会决议，但未提供充分证据的，人民法院不予支持。业主大会依法作出的决议受法律保护，本判决有利于维护业主的共同决定权和小区秩序的稳定。

　　业主委员会提交的业主大会表决事项有多项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反了一事一议的原则，致使业主无法就不同的事项分别作出决议。因程序不当侵犯业主的表决权作出的决议，业主有权起诉撤销。

　　生效裁判认为，案涉小区业委会所制作的物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表中表决内容为两项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反了一事一议的原则，其凭该次业主大会的投票结果作出选聘某物业服务有限公司的决定、关于《前期物业服务合同》于2021年1月8日终止的决定以及关于某物业管理有限公司于2021年1月20日正式办理移交手续的决定不能确定是否取得了双过半业主的同意，遂判决撤销上述三项决定。

　　业主委员会组织业主大会表决多个事项，应确保业主对每个事项分别作出决定。业主对多个事项投票无选择权，不能分别作出表决意见的，属于侵犯业主的表决权的情形。业主以违反一事一议的原则请求撤销业主大会决议的，人民法院予以支持。本判决对业主委员不当限制业主投票选择权的行为给予否定性评价，切实保护了业主共同决定权。

　　众多业主反映业主委员会组织的业主投票不真实，业主委员会又拒绝提供原始投票进行核对统计的，且没有基层组织的指导和第三方的见证参与，应当认定业主大会作出的决议不合法。

　　生效判决认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关“双三分之二参与、参与人数及面积双过半”是业主大会或者业主委员会决定成立生效的法定要求。根据审理查明的事实，案涉业委会在召开业主大会对相关议题进行投票时未听取所在街道的指导意见，在众多业主反映投票虚假的情况下，也未按街道建议进行公证核票。案涉业委会在一审庭审中认可其保存有全部原始选票，但却以保护业主的隐私权为由明确拒绝按照一审法院的要求提交选票原件，其应当依法承担举证不能的不利后果。遂判决撤销案涉业委会在2021年度第一次业主大会上作出的九项决议。

　　业主委员会组织的业主投票无第三方有效见证参与，广大业主普遍反映不是其真实意思表示，诉讼中业主要求核票的，应当予以支持。业主委员会拒绝提供原始投票的，应承担举证不能的责任。本判决对业主委员会的行为作出有效司法监督，充分保护了业主共同决定权。