杏彩体育平台网页版物业合同法律纠纷案例5则2007年12月29日,XXX公司与XX物业公司签订前期物业服务合同，委托XX物业公司提供前期物业服务，并约定住宅物业服务费2.6元/平方米，该合同已交住建局备案。马某为该小区业主，其向XX物业公司交纳了2009年1月1日至2015年5月31日的物业服务费及公摊水电费共计43297.22元。此后XX物业公司并非XXX公司通过招投标方式或经相关主管部门批准选聘的物业服务企业，而是XXX公司私下以协议方式确定的，且物业收费标准过高。

　　诉讼请求：(1)XX物业公司与XXX公司签订的前期物业服务合同无效；(2)XX物业公司返还超过政府指导价收取的部分物业服务费22325.38元。

　　审理情况：关于合同效力问题。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，XXX公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同未经上述行政法规规定的程序，违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。

　　关于物业服务费问题。虽然XXX公司与XX物业公司签订的前期物业服务合同无效，但XX物业公司自签订合同之日起对涉案小区提供了物业服务，原告也接受了物业服务，因此，原告应当支付物业服务费。根据法律规定，物业服务费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价，业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务费实行政府指导价。本案中，杏彩体育注册XX物业公司按每月2.6元/平方米收费没有法律依据，考虑到该小区物业服务现状、物价水平、服务成本，结合原告的起诉意见，本院酌定XX物业公司按照1.2元/平方米向原告收费。

　　本案启示：物业服务企业应当遵守《物业管理条例》，通过招投标程序，签订住宅物业项目的前期物业服务合同，以免导致前期物业服务合同无效的法律风险。

　　基本案情：常某系某小区业主。2009年3月29日S物业公司与常某签订《前期物业服务合同》，该合同就双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费、违约责任等做了约定。2011年1月开始，常某因家中漏水及物业服务不达标等为由，一直拒不交纳物业服务费等。S物业公司虽一直向常某催缴，但未留下书面催交记录。后S物业公司起诉至未央区法院，要求常某支付拖欠的2011年至2016年的物业服务费用及滞纳金。庭审中，常某认为S物业公司于2017年1月才向法院起诉，要求其支付2015年1月前的相关物业服务费用已超过法律规定的二年诉讼时效，故请驳回S物业公司要求常某支付2015年1月前物业服务费用的诉请。

　　诉讼请求：请求判令常某给付其物业服务费、电梯费及垃圾费共计人民币12897.6元；请求判令常某支付其逾期付款的滞纳金直至交清全部物业服务费、电梯费之日止，暂截止到2016年12月11日应支付滞纳金人民币69282.8元；本案诉讼费由常某承担。

　　法院判决：被告常某于本判决生效之日起十日内给付原告S物业公司自2015年1月至2016年12月的物业服务费、电梯费、垃圾费4299.2元及违约金1289.76元；驳回原告S物业公司其他诉讼请求。

　　本案启示：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。S物业公司与常某签订了《前期物业服务合同》，S物业公司按合同约定提供了物业服务，常某接受了S物业公司提供的物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，缴纳物业管理费是业主应尽的合同义务，因此，其应支付物业服务费用。

　　基本案情：2009年5月21日，开发商与A物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由A物业公司为某广场提供物业服务，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业服务费：公寓3.5元/月/平方米，商场6.5元/月/平方米，水电费由物业公司代收代交，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）约定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，开发商应在本合同期满前选聘新的物业企业。2010年5月12日，A物业公司与余先生签订《前期物业管理服务协议》，约定：由A物业公司对余先生物业提供物业服务，自入伙之日起由余先生承担物业公共性服务费。2014年5月，该《前期物业管理服务合同》到期后，没有再继续选聘A物业公司，而是选聘B物业公司，并出具《委托书》：“由于A物业公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现委派B物业公司，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代交等所有物业日常事务。”A物业公司与B物业公司办理了交接手续后退出了某广场的物业服务。余先生自2014年11月起停止交纳物业服务费，B物业公司多次催收无果，将余先生诉至法院，要求余先生交纳物业服务费。庭审中查明，某广场现尚未成立业主委员会，B物业公司也未与业主签订书面的物业服务合同。

　　审理情况：法院审理认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中开发商与B物业公司虽未签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费、抄表记录等证据显示，开发商已事实上委托B物业公司对涉案小区进行服务，B物业公司也事实上已进场服务。因此，原被告之间已经形成了物业服务合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对某广场的业主具有约束力，杏彩体育网站注册B物业公司有权收取本案的物业服务费及相关费用，对B物业公司要求余先生缴纳相应物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。

　　本案启示：本案中B物业公司既没有与开发商签订物业服务合同，也没有与小区业主签订物业服务合同，B物业公司进入某广场提供物业服务，而业主事实上也享受了物业服务，双方之间已经形成了事实物业服务关系，业主享受了物业公司提供的物业服务，也应该履行交纳物业服务费的义务。

　　基本案情：物业公司通过与开发商签订前期物业委托服务合同取得A小区的前期物业服务合同。2009年12月22日，李先生与开发商签订《商品房买卖合同》一份，购买了A小区的房屋一套。2010年3月13日，开发商向李先生交付了上述房屋。同日，物业公司与李先生签订《前期物业服务合同》，该合同签订后，李先生初始均有按照约定支付物业服务费，而自2016年1月起，李先生没有向物业公司支付物业服务费。为此，在多次催收无果的前提下，物业公司将李先生诉至法院，请求李先生支付其欠缴的物业费。在庭审中查明，李先生因在本院其他民事案件中的债务纠纷，被案外人梁先生申请对涉案房屋进行强制执行。本院于2017年4月18日通过人民法院司法淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行了公开司法拍卖，由案外人李先生竞拍成交。本院后于2017年5月22日以民事裁定书，将涉案房屋的所有权及相应的其他权利裁定归买受人李先生所有，财产权自该裁定送达给买受人时起转移。2017年6月29日，李先生签收了上述民事裁定书。

　　审理情况：法院审理认为，本案为物业服务合同纠纷。对于被告提出的因涉案房屋被法院采取保全的强制措施而不应再交纳管理费用的抗辩意见，涉案房屋虽被人民法院采取了查封的强制措施，但在人民法院依法采取强制执行措施拍卖涉案房屋后、对房屋的所有权做出权属变更的民事裁定书生效之前，被告仍为该房屋的合法所有权人，人民法院采取的强制措施亦没有限制被告正常使用涉案房屋，故被告仍应按照合同的约定和法律的规定向原告交纳物业管理费用。综上，被告应向原告支付2016年1月至2017年5月间的物业管理费合共11033.68元。

　　本案启示：本案中，物业公司与李先生所签订的前期物业服务合同系双方自愿合法签订的有效合同，双方均应按照该合同约定履行自己的义务。物业服务费收取的时间点并不是以业主是否使用房屋为标准的，业主自应当收房之日起，就应按物业服务合同的约定交纳相应的物业费，李先生以为使用房屋为由拒交物业费是不合理的。

　　另一方面，李先生的房屋虽然被法院采取强制拍卖措施从而更换了产权人，但是在更换产权人之前，李先生仍然是该涉案房屋的所有权人，需要承担变更产权人之前的物业费。

　　基本案情：2015年8月，F小区业主大会对是否选聘物业企业进行了投票表决，小区业主总户数为826户，投票数为438票。西安市D街道办事处社区服务中心针对L物业公司就2015年8月业主大会投票有效性问题，于2015年10月16日出具了《指导意见书》，认为“本次投票有效票为438票，小区总户数为826户，有效票过半，本次业主大会表决有效”。2015年9月，F小区业主委员会在报纸上刊登了招标物业企业的公告，于2016年3月9日向T物业公司发出了《中标通知书》。

　　2016年5月16日，T物业公司、F小区业主委员会签订了《F小区物业服务委托合同》。西安市Y区住房保障局于2016年7月20日出具了物业服务合同的备案回执。L物业公司是为F小区提供前期物业服务的物业公司。合同签订后，L物业公司一直没有退出小区，后T物业公司将F小区业主委员会、L物业公司诉至Y法院。

　　诉讼请求：被告继续履行与原告的《物业服务合同》；被告L物业公司搬离F小区，由原告接管该小区物业服务；二被告连带承担因L物业公司不搬离小区给原告造成的损失210,122元；本案诉讼费由被告承担。

　　本案启示：本案被告L物业公司不是适格的被告，T物业公司向其主张权利错误。基于合同相对性原则，L物业公司与T物业公司之间不存在任何合同关系，T物业公司要求继续履行合同显然系主张对象错误。

　　T物业公司无权要求L物业公司退出小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第10条的规定，只有业主委员会才能要求L物业公司退出物业服务区域，但F小区业主委员会并未做出相应的意思表示。